Am 01.07.2007 ist die WEG-Reform in Kraft getreten
Wenngleich mit der WEG-Novelle die Beschlusskompetenz der Eigentümer erweitert wird und sich in verschiedener Hinsicht die Möglichkeit bietet, per Beschluss Verwaltungsregelungen zu treffen, ist zu beachten, dass vor Inkrafttreten der WEG-Novelle gefasste unwirksame Beschlüsse nicht automatisch durch die Novelle geheilt werden. Es ist daher dringend angezeigt, alle „problematischen“ Beschlüsse erneut der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Kernbereiche der WEG-Novelle sind im wesentlichen:
die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft; die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Eigentümergemeinschaft (bzgl. Kostenverteilung; baulichen Veränderungen; Hausgeldfälligkeits- und Verzugsregelungen);
neue Verwalterpflichten (Beschlusssammlung);
neue Verfahrensregelungen (ZPO-Verfahren).
Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 02.06.2005 über die Teilrechtsfähigkeit) wurde mit der WEG-Novelle übernommen. Demnach ist zu unterscheiden zwischen
Die Aktiv- und Passivlegitimation des Verbandes besteht insbesondere für
Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche;
Zahlungsansprüche gegen Wohnungseigentümer;
Schadenersatzansprüche wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht;
Herausgabe der Verwaltungsunterlagen;
Entziehung des Wohnungseigentums, § 18 WEG n.F.;
Klagen gegen Dritte und von Dritten;
Alle Angelegenheiten, die der Verband durch Beschluss der Wohnungseigentümer an sich zieht.
Ausnahme nur: Beschlussanfechtungsklagen (interne Angelegenheit der Eigentümer).
Gem. § 10 Abs. 7 WEG wird das Verwaltungsvermögen ausdrücklich dem Verband zugeordnet („Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“). Zum Verwaltungsvermögen gehören
die von der Eigentümergemeinschaft gesetzlich begründeten und erworbenen Sachen und Rechte;
Verbindlichkeiten (negatives Verwaltungsvermögen);
Ansprüche aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern;
die eingenommenen Gelder (Hausgeld, Rücklagen).
Nicht zum Verwaltungsvermögen gehört das Gebäude (Gemeinschaftseigentum). Der Verwalter ist das Organ des Verbandes.
Das Haftungssystem der Wohnungseigentümer wurde neu geregelt. Gem. § 10 Abs. 8 WEG haftet die einzelnen Eigentümer gegenüber einem Gläubiger nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Die vom BGH vorgesehene Sekundärhaftung bei nicht ordnungsgemäßer Verwalter, d.h. unzureichender Finanzausstattung der Gemeinschaft (pflichtwidrig nicht aufgestellter Wirtschaftsplan), hat der Gesetzgeber nicht übernommen, d.h. auch in diesem Fall haftet der einzelne Eigentümer nur quotal (§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG). Besonders zu beachten ist die Nachhaftung des veräußernden Eigentümers für die Dauer von 5 Jahren für Verbindlichkeiten die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Auch der erwerbende Eigentümer haftet für Verbindlichkeiten, die zwar vor seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind, jedoch erst im Zeitpunkt seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig werden. Die Haftung des einzelnen Eigentümers ist nicht subsidiär, d.h. der Gläubiger kann die einzelnen Eigentümer sofort und unmittelbar in Höhe ihrer Miteigentumsquote in Anspruch nehmen. Zahlt der einzelne Eigentümer trotz Verurteilung nicht, besteht für den Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung auch die Möglichkeit den Wohngeldanspruch des Verbandes ggü. dem einzelnen Eigentümer zu pfänden. Wird die Eigentümergemeinschaft durch den fehlenden Zahlungseingang illiquide, muss ggf. eine Sonderumlage zur Wiederherstellung der Liquidität geleistet werden. Hieraus ergibt sich die Gefahr, dass zahlungsfähige Eigentümer „doppelt“ in Anspruch genommen werden. Die Haftungsbegrenzung nach § 10 Abs. 8 kommt nur dann zum Tragen, wenn es sich um eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft handelt. Im Einzelfall können Gesetze anordnen, dass die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften, so z.B. für Grundbesitzabgaben. Ebenso scheidet die Haftungsbegrenzung aus, wenn die Wohnungseigentümer zusammen mit dem Verband ein gemeinsames Vertragsverhältnis begründen (z.B. beim Abschluss des Verwaltervertrages bei entsprechender Formulierung).
Keine Insolvenzfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
§ 11 Abs. 3 WEG stellt nunmehr klar, dass die Eigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist.
Möglichkeit der Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen
Gem. § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung (Erforderlichkeit einer Eigentümer- oder Verwalterzustimmung) aufgehoben wird. Für die Löschung der Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch ist es ausreichend, wenn das Protokoll der Eigentümerversammlung mit dem entsprechenden Beschluss und öffentlich beglaubigten Unterschriften beim Grundbuchamt mit einem Löschungsantrag vorgelegt wird.
Vereinfachte Möglichkeit der Änderung von Verteilungsschlüsseln
Gem. § 16 Abs. 2 WEGträgt nach wie vor grundsätzlich – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung – jeder Wohnungseigentümer
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums;
die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung und
die Kosten der Verwaltung
nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (MEA).
Gem. § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer jedoch künftig abweichend von § 16 Abs. 2 WEG bzw. abweichend von Regelungen der Gemeinschaftsordnung mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass
die Betriebskosten(i.S. von § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der BetrKVO und
die Kosten der Verwaltung(Verwalterhonorare, sonstige administrative Kosten; Kosten des Geldverkehrs; Auslagen bzw. Vergütung des Verwaltungsbeirats, Kosten eines Rechtsstreits gem. § 18 und in gewissen Grenzen gem. § 16 Abs. 8 WEG auch Kosten eines Rechtsstreits gem. § 43 WEG)
nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung oder nach einem anderen Maßstab (Flächenmaß, Gebrauchsmöglichkeit, Personenzahl, Einzelbelastung [Mahnkosten, Klagepauschalen, Verzugszinsen einzelverursachte Instandhaltungskosten, Nutzung von Waschmaschinen oder Trockner, Sauna etc]), verteilt werden, soweit dies der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.
Regulativ: Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG. Da ein Vermieter nicht beliebig den Verteilungsschlüssel bei der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter ändern kann, ergeben sich ggf. Grenzen bei der Beschlussfassung. Amtliche Begründung zu § 16 Abs. 3 WEG: Sowohl für die Entscheidung des „ob“ als auch des „wie“ einer Änderung des Verteilungsschlüssels bedarf es – wie bei einer Öffnungsklausel eines sachlichen Grundes !, d.h.
Gem. § 16 Abs. 4 WEG kann im Einzelfall (nicht generell) für
Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung;
Kosten für bauliche Veränderungenund
Kosten für Modernisierungenein vom MEA abweichender Beschluss gefasst werden, sofern dieser
dem Gebrauchdurch die Wohnungseigentümer oder
der Möglichkeit des Gebrauchsdurch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Ein solcher Beschluss bedarf jedoch einer Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (Kopfprinzip ! und aller ! - nicht nur der Anwesenden !) und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Eine Differenzierung gegenüber den Betriebskosten besteht zunächst darin, dass eine Beschlussfassung nur für den Einzelfall möglich ist. Soll eine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels für diese Kosten erfolgen, ist weiterhin eine Vereinbarung erforderlich.
Möglichkeit der Regelung (Verteilung/Zuweisung) von Verwaltungskosten
Gem. § 21 Abs. 7 WEGkönnen nunmehr die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit regeln,
die Art und Weise von Zahlungen;
die Fälligkeit von Zahlungen;
die Folgen des Verzuges;
die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder
für einen besonderen Verwaltungsaufwand.
Es sind demnach generelle (nicht nur für den Einzelfall) Beschlussfassungen möglich und wirksam, über
die Einführung des Lastschriftverfahrens und
Sanktionsgebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren;
Vorfälligkeitsregelungen (nicht unprobl. bei Eigentümerwechsel, Insolvenz eines Eigent.);
Verfallklauseln;
die Verrechnung, Auszahlung, Nachzahlung von Abrechnungssalden;
Vertragsstrafen bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen (probl.);
Vertragsstrafen bei Verstößen gegen die Hausordnung (probl.);
höhere Zinsen als in § 288 Abs. 1 BGB vorgegeben;
Umzugskostenpauschalen;
die Vermietung von Gemeinschaftseigentum;
Sondervergütungen des Verwalters für die Veräußerungszustimmung vom Veräußerer (nicht Erwerber !); (war bislang grds. von der Gemeinschaft zu tragen !);
Einzelbelastungen (Sperrmüll, Ersatzvornahmekosten).
Regulativ immer die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG.
Baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierende Instandhaltungen
§ 22 Abs. 1 WEG stellt nunmehr klar, dass bauliche Veränderungen einem Beschluss zugänglich sind (Beschlusskompetenz der WEG). Nach wie vor ist zu einer baulichen Veränderung jedoch die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer erforderlich. Sobald die äußere Gestaltung des Gebäudes (Gesamteindruck) betroffen ist, sind immer alle Eigentümer betroffen. Ferner wird klargestellt, dass u.U. ein Anspruch auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung bestehen kann (...“können ... verlangt werden“...; z.B. zum barrierefreien Zutritt). Nach wie vor unzulässige bauliche Veränderungen sind aufgrund der Veränderung der Eigenart,
Aufstockungen;
Speicherausbau;
Abriss von Gebäudeteilen;
Luxussanierung;
Asphaltierung von Grünflächen (für Pkw´s);
uneinheitlicher Gesamteindruck;
erhebliche finanzielle Beeinträchtigung des Einzelnen (finanzielle Überforderung).
Ein (dennoch) gefasster Mehrheitsbeschluss ist – wie bisher – anfechtbar, aber nicht nichtig !
Gem. § 22 Abs. 2 WEGkönnen Modernisierungenentsprechend § 559 Abs. 1 BGB (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes; Verbesserung der Wohnverhältnisse auf Dauer, nachhaltige Energie oder Wassereinsparung) oder Anpassungen an den Stand der Technik, die
mit einer Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (Kopfprinzip ! und aller ! - nicht nur der Anwesenden !) und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteilebeschlossen werden. Ein Anspruch auf eine Modernisierung (...“kann verlangt werden“...) besteht im Gegensatz zu der Regelung in § 22 Abs. 1 WEG nicht.
Gem. § 22 Abs. 3 WEGkönnen modernisierende Instandsetzungsmaßnehmen wie bisher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Diese unterscheiden sich von (bloßen) Modernisierungen i.S. des § 22 Abs. 2 dadurch, dass eine tatsächliche Reparaturnotwendigkeit besteht.
Verlängerung der Einberufungsfrist zur Eigentümerversammlung
Gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEGwird die Einberufungsfrist zur Eigentümerversammlung künftig zwei Wochen betragen, anstatt wie bisher eine Woche.
Pflicht zur Führung einer Beschlusssammlung
Gem. § 24 Abs. 7 WEG ist eine Beschlusssammlung zu führen. In die Beschlusssammlung, die auch in elektronischer Form geführt werden kann, sind aufzunehmen, der Wortlaut
der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung;
der schriftlich Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung;
der Urteilsformel einer gerichtlichen Entscheidung in einem Rechtstreit gem. § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien.
Die Eintragungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind die Entscheidungen angefochten (Anfechtungsklage, Berufung) oder aufgehoben (Urteil, neuen Beschluss), ist dies anzumerken (zu vermerken). Es besteht die Löschungsmöglichkeit bei Aufhebung oder sonstiger Bedeutungslosigkeit der Eintragung. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen sind unverzüglich zu erledigen und mit einem Datum zu versehen. Gem. § 24 Abs. 8 WEG ist die Beschlusssammlung vom Verwalter zu führen. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Versammlung selbst nicht geführt hat. Nur wenn ein Verwalter fehlt, ist die Beschlusssammlung vom Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung oder dem durch Stimmenmehrheit hierzu Bestimmten zu führen.
Zeitlich beschränkte Erstverwalterbestellung
Gem. § 26 Abs. 1 S. 2 WEGkann ein Erstverwalter höchstens für die Dauer von drei Jahren bestellt werden.
Die Stellung des Verwalters (Geschäftsführungskompetenz und Vertretungsmacht)
§ 27 Abs. 1 WEG regelt die Geschäftsführungsbefugnis (Innenverhältnis) des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaftder Wohnungseigentümer. Demnach ist er befugt und verpflichtet,
Beschlüsse durchzuführen (Nr. 1);
für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen (Nr. 1);
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnehmen und Notmaßnahmen zu treffen (Nr. 2 + 3);
Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern (Nr. 4);
Zahlungen und Leistungen, die im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung stehen, zu bewirken und entgegen zu nehmen (Nr. 5);
eingenommene Gelder zu verwalten (Nr. 6);
die Wohnungseigentümer von Rechtsstreitigkeiten zu unterrichten (Nr. 7) (Unterrichtung, dass ein Rechtsstreit gem. § 43 anhängig ist, nicht laufende Information und Übersendung aller Schriftsätze);
Erklärungen zur Grundversorgung abzugeben (Nr. 8) (Damit wird die Geschäftsführungskompetenz für den Anschluss des Objekts an die Telefon-, Rundfunk-, Fernseh- und Energieversorgung bestätigt).
§ 27 Abs. 2 WEGregelt die Vertretungsmacht (Außenverhältnis) des Verwalters für die Wohnungseigentümer. Demnach ist der Verwalter berechtigt,
Willenserklärungen und Zustellungen entgegen zu nehmen (Nr. 1);
Maßnahmen zur Fristwahrung und Verhinderung von Rechtsnachteilen zu treffen und Prozesse zu führen, (Passivseite) (Nr. 2);
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, (Aktivseite), sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss ermächtigt worden ist (Nr. 3);
mit einem Rechtsanwalt eine Gebührenvereinbarung (Streitwertvereinbarung) zu treffen (Nr. 4).
§ 27 Abs. 3 WEGregelt die Vertretungsmacht (Außenverhältnis) des Verwalters für die Gemeinschaftder Wohnungseigentümer. Demnach ist der Verwalter berechtigt,
Willenserklärungen und Zustellungen entgegen zu nehmen (Nr. 1);
Maßnahmen zur Fristwahrung und Verhinderung von Rechtsnachteilen zu treffen und Prozesse zu führen, (Passivseite) (Nr. 2);
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gem. Abs. 1 Nr. 2 zu treffen (Nr. 3);
dringende Erhaltungsmaßnahmen zu treffen, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern und abzuführen, Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, Erklärungen zur Grundversorgung abzugeben (Nr. 4);
Konten zu führen (Nr. 5) (Klarstellung, dass die Konten für den Verband geführt werden, d.h. dass diese [künftig] als Fremdkonten geführt werden müssen);
mit einem Rechtsanwalt eine Gebührenvereinbarung (Streitwertvereinbarung) zu treffen (Nr. 6).
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss ermächtigt wurde (Nr. 7).
Gem. § 27 Abs. 3 S. 2 WEG vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft subsidiär, wenn ein Verwalter fehlt. Gem. § 27 Abs. 3 S. 3 WEG können die Wohnungseigentümer einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
Ist ein Verwalter bestellt, können die Wohnungseigentümer die Geschäftsführungs- und Vertretungsmacht des Verwalters, die sich aus § 27 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG ergibt, nicht durch Vereinbarungen (auch nicht durch Beschluss, Arg. a majore ad minus) einschränken oder ausschließen, § 27 Abs. 4 WEG. § 27 Abs. 5 WEG regelt die Vermögenstrennungspflicht (entspricht bisheriger Rechtslage). § 27 Abs. 6 WEG regelt das Recht des Verwalters, die Ausstellung einer Vollmacht verlangen zu können.
